Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Insbesondere in den §§ 23 bis 25 WEG sind Regelungen zur Wohnungseigentümerversammlung enthalten. In vielen Teilungserklärungen sind aber abweichende Regelungen getroffen worden. Diese abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung sind dann Grundlage der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist zuständig für die ordnungsgemäße und laufende Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage. Weitere Organe sind der Verwalter und der Verwaltungsbeirat. Während die Wahl eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, ist die Wahl eines Verwaltungsbeirats fakultativ.

Regelungen, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, müssen in Vereinbarungen getroffen werden, der alle Wohnungseigentümer zustimmen. Diese Vereinbarungen sind, damit sie auch für Rechtsnachfolger wirksam sind, notariell zu beglaubigen und werden Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch.

Zuständigkeiten der Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsgesetz sind diejenigen Bereiche festgelegt, über die die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann. Dies betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie beispielsweise

• Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
• Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
• Instandhaltung und Instandsetzung
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung und Rechnungslegung
• Verwaltungsbeirat
• Bauliche Veränderungen und Aufwendungen

In der Regel werden die Beschlüsse mit Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer gefasst. Eine Besonderheit stellen Beschlüsse über bauliche Veränderungen und Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 WEG dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Solche Maßnahmen können nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden.

Darüber hinaus können aufgrund einer Vereinbarung weitere Kompetenzen der Wohnungseigentümerversammlung zugewiesen werden.

Einladung und Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung

Mindestens einmal im Jahr ist die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter einzuberufen. Wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es unter schriftlicher Angabe des Grundes verlangt, muß der Verwalter eine außerordentliche WE-Versammlung einberufen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Einberufung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter erfolgen. Voraussetzung ist, dass ein Verwaltungsbeirat besteht.

Die Einladung muss schriftlich und mindestens zwei Wochen vorher erfolgen, sofern in der Teilungserklärung nicht anderes bestimmt wird. Die Einladung muß folgende Punkte beinhalten:

• Ort
• Zeitpunkt
• Tagesordnung

In der Tagesordnung sind Beschlussgegenstände eindeutig zu bezeichnen. Stehen Beschlussgegenstände nicht in der Tagesordnung, so kann über sie auch nicht beschlossen werden.

Vorsitz der Versammlung

Der Verwalter führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nicht einen anderen Versammlungsleiter mit Mehrheit wählt. Als Geschäftsordnungsantrag muss die Wahl des Versammlungsleiters nicht in der Einladung als Tagesordnungspunkt benannt sein.

Beschlussfähigkeit

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenden Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist. Darauf muss in der Einladung hingewiesen werden. Eine sogenannte Eventualeinberufung ist nicht zulässig. Eventualeinberufung heißt, dass schon bei der ursprünglichen Einladung zu einer neuen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen wird, wenn diese nicht beschlussfähig sein sollte. Erst dann, wenn tatsächlich die Beschlussunfähigkeit der Versammlung festgestellt wird, kann zu einer neuen Versammlung eingeladen werden.

Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung abweichend geregelt werden. In dieser kann z. B. festgelegt sein, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Erschienenen beschlussfähig ist; dies bedeutet dann, dass im Extremfall bei einem erschienenen Eigentümer die Versammlung beschlussfähig ist.

Stimmkraft

Nach § 25 Abs. 2 hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch wenn ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen besitzt, hat er in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Stimme (= Kopfprinzip).

In der Praxis häufige Abstimmungsprinzipien sind:

• Das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Es handelt sich hierbei um die o. g. gesetzliche Regelung.
• Das Objektprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme pro Wohnung.
• Das Wertprinzip: Die Stimmkraft jedes einzelnen Eigentümers richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Miteigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, die Wohnungseigentümerversammlung beherrscht. Nachteil ist auch, dass bei größeren Wohnungseigentümerversammlungen das Abstimmungsergebnis aufwendig festzustellen ist.

In der Regel wird die Stimmkraft in der Teilungserklärung geregelt. Die gesetzliche Bestimmung nach § 25 WEG ist dann abdingbar.

Stimmrecht bei mehreren Inhabern einer Eigentumswohnung

Haben mehrere Inhaber (z. B. Ehegatten, Lebenspartner, Erbengemeinschaft) eine Eigentumswohnung gemeinsam, so haben sie trotzdem nur eine Stimme, die nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich auszuüben ist. Häufig ist in der Teilungserklärung geregelt, dass solche Gemeinschaften dem Verwalter einen stimmberechtigten Vertreter zu benennen haben, andernfalls das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ruht. Dies soll insbesondere den Verwalter vor unterschiedlichem Stimmverhalten schützen und eine einheitliche Ausübung des Stimmrechts erzwingen.

Nicht Stimmberechtigte

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm beinhaltet. Auch wenn die Einleitung oder die Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm beschlossen werden soll, ist er nicht stimmberechtigt.

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung werden in der Regel mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (einfache Mehrheit § 25 WEG). Stimmenthaltungen haben auf das Verhältnis der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen keinen Einfluss, sie gelten als nicht abgegeben.

Folgende, die ordnungsgemäße Verwaltung betreffende Angelegenheiten können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden:

• Bestellung des Verwalters
• Entlastung des Verwalters
• Instandhaltung und Instandsetzung
• Jahresabschluss
• Wirtschaftsplan

Eine Ausnahme stellen Beschlüsse über bauliche Veränderungen, Änderung der Teilungserklärung, Änderung des Verteilerschlüssels, Sondernutzungsrechte und Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 WEG dar, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen (so genannte “Allstimmigkeit”).

Jedoch können gemäß § 22 Abs. 2 WEG Maßnahmen (bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen), die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und die keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Die gefassten Beschlüsse müssen eindeutig sein und sollten keinen Interpretationsspielraum bieten. Fehlt diese inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit, kann ein Beschluss anfechtbar sein. Ist er widersprüchlich, kann er auch nichtig sein. Dies ist gegebenenfalls dann gerichtlich zu klären.

Beschlüsse ohne Versammlung

Auch ohne Versammlung sind Beschlüsse nach § 23 Abs. 3 gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärt haben (so genannter “Umlaufbeschluss”). Diese Allstimmigkeit (Einstimmigkeit) ist dem Vereins- und GmbH-Recht entlehnt und dient dem Minderheitenschutz, da die Beschlüsse ohne Aussprache und Beratung getroffen werden.

Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung

Beschlüsse können innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden.

Gültigkeit von Beschlüssen gegenüber Rechtsnachfolgern

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind auch gegenüber Rechtsnachfolgern, z. B. Wohnungskäufern, rechtsgültig. Sie sind nicht in das Grundbuch einzutragen. Da wegen der Vielzahl von Beschlüssen häufig der Überblick verloren gehen kann und um mögliche Rechtsnachfolgern über die aktuelle Beschlusslage zu informieren, haben Verwalter häufig eine Beschluss-Sammlung, in dem die aktuell gültigen Beschlüsse dargestellt sind.

Protokoll

Die Beschlüsse der Versammlung sind in einer Niederschrift (= Protokoll) festzuhalten. Das Protokoll muss vom Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer unterschrieben werden. Besteht ein Verwaltungsbeirat, so ist die Niederschrift auch vom Vorsitzenden oder seinem Stellvertreter zu unterschreiben. Erst dann ist das Protokoll rechtsgültig.

Rechnungsprüfung

Gemäß § 28 WEG dient die Rechnungsprüfung der Kontrolle und sorgt für mehr Transparenz. Es sollte stichpunktartig geprüft werden. In der Regel wird die Rechnungsprüfung von den Beiräten durchgeführt. Ist ein Beirat nicht vorhanden, kann die Eigentümergemeinschaft andere Eigentümer zur Rechnungsprüfung authorisieren.