Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,können gemäß § 22 Abs. 1 WEG von den Wohnungseigentümern beschlossen oder verlangt werden, wenn die Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte über das nach § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auf die Zustimmung kann verzichtet werden, soweit die Rechte eines oder mehrerer bzw. aller Eigentümern nicht beeinträchtigt werden. 

Damit hängt das Erfordernis der Zustimmung zu baulichen Veränderungen davon ab, ob und welche Eigentümer im Sinne des Gesetzes von der baulichen Veränderung nachteilig betroffen sind (§ 14 Nr. 1 WEG).

Grundsätzlich kann allerdings davon ausgegangen werden, dass die Zustimmung aller Eigentümer immer dann erforderlich ist, wenn das Grundstück oder das Gebäude gegenüber seiner ursprünglichen Gestaltung baulich optisch verändert wird. Dies gilt unter anderem bei Balkon- oder Loggiaverglasungen, Errichtung von Wintergärten und bei der Errichtung von zusätzlichen Baulichkeiten wie zum Beispiel einer Garage oder einem Carport.

Beschließen allerdings die Wohnungseigentümer eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung nur mit Mehrheit, trotz an sich erforderlicher Zustimmung aller Eigentümer, ist ein solcher Mehrheitsbeschluss wirksam und vom Verwalter durchzuführen, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Die Eigentümer, die diesem Beschluss nicht zugestimmt haben, brauchen sich dann gemäß § 16 Abs. 6 WEG nicht an den Kosten zu beteiligen, dürfen allerdings auch keinen Anteil an den Nutzungen dieser Maßnahmen haben. Um im Nachhinein Streitigkeiten mit den Eigentümern zu vermeiden, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, empfiehlt sich im Zweifelsfalle, bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen eine namentliche Abstimmung vorzunehmen.

Im Einzelfall können die Eigentümer bei baulichen Veränderungen aber auch durch Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung beschließen, wenn diese Mehrheit gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert.

Werden bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum durch einzelne Eigentümer ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Eigentümer vorgenommen, kann jeder einzelne Eigentümer oder auch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung dieser Baumaßnahme verlangen, auch wenn diese bereits durchgeführt worden ist.